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房屋买卖合同成立后,双方主体存在对等履行

作者:李鹤  发布时间:2018-12-25 15:25:31


关键词

支付购房款 收据 商品房买卖关系 一房二卖

裁判要旨

当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。支付剩余房款与交付涉案房屋是两项须同时履行的义务。否则一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。

相关法条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

基本案情

2015815日,原告郑XX向被告河北XX房地产开发有限公司支付定房款10,000元;2015年8月19日,原告郑XX向被告河北XX房地产开发有限公司支付购房款88,466元。被告河北XX房地产开发有限公司向原告郑XX出具了加盖公司收讫专用章的收据。在收据上写明了房屋的具体位置为某某小区

另查明,被告河北XX房地产开发有限公司与原告郑XX对涉案房屋单价达成了一致意见,涉案房屋为每平方米3,378元。

裁判结果

被告河北XX房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内将某某小区交付给原告郑XX,原告郑XX于本判决书生效之日起十日内按照上述房屋的实际测绘面积支付剩余房款,按每平方米3,378元计算。

判决作出后,双方均未上诉。

裁判理由

法院生效裁判认为,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中,原、被告虽没有签订认购协议之类的书面材料,但从被告方出具的加盖公司收讫专用章的收据上,可以说明涉案房屋的位置为某某小区,先行支付的购房款数额88,466元,加上定金10,000元,共计98,466元。双方的上述行为已形成了商品房买卖关系,是双方真实的意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,对当事人具有法律约束力。

当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。本案中,支付剩余房款与交付涉案房屋是两项须同时履行的义务。

案例注解

房屋买卖合同纷争通常指的是房屋在买卖经过中出现的纷争,它包括有售房广告惹起的纷争、认购书相关的纷争、房屋买卖合同价款支付相关纷争、房屋交付相关的纷争、延时办证的纷争、惩罚性赔偿的纷争、二手房买卖的纷争、商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与商洽、有关包销的纷争等。

房屋问题一直是中国人及中国家庭的头等大事,随着房市的火爆,房屋买卖合同纠纷面临的新情况和新问题日益增多。刚性需求与投资需求并进,房屋买卖交易活跃,交易主体因市场需求产生合同履行争议,导致房屋买卖合同纠纷收案数量逐年增多,房屋买卖方面的纠纷层出不穷。

房屋买卖合同形成后,双方主体存在对等履行,均应积极履行义务和行使权利。如双方均怠于履行义务和行使权利,当事人既不主动履行自己的合同义务,又不通过催告履行等方式行使己方的权利,也不以通知解约等方式寻求从合同关系中解脱。双方之间始终存在合同的拘束力,却都保持着不予理睬的态度,长期陷于僵持,造成对自己不利的局面。

本案中,原告郑XX向被告河北XX房地产开发有限公司支付定房及支付购房款,被告也向原告出具了出具了加盖公司收讫专用章的收据。并在收据上写明了房屋的具体位置为某某小区X号楼X单元XXX室。应认定双方商品房买卖合同已经成立被告将销售房屋所必需的五证全部办齐。此后开始通知原告签订房屋买卖合同,办理房屋按揭贷款手续,原告应及时的配合被告办理各种业务。因原告迟迟未办理房屋买卖合同和按揭贷款手续,对自己义务怠于行使,形成了双方诉讼的局面。被告提出已不能实际履行,虽然法院最后根据双方提交的证据未采纳被告意见,但因原告的懈怠,给自己造成了一定的被动局面。

,该案还涉止一房二卖情况,物权法规定,不动产的所有权以登记(登记主义)来确定其归属。所以在多个房屋买卖合同中,不管房屋买卖合同签订的先后顺序,只要进行了房产登记的买方,就取得了房屋产权。如果在数个房屋买卖中,买方均未办理房产登记的,但是有买方已经合法占有了房屋的,那优先合法占有的买方,取得房屋产权。例外情况,买卖双方是否存在恶意串通的,则办理过户的买方则会被认定为合同无效,过户登记也不受保护。如何判断是否有恶意串通,要从是否有付款的交易记录、合同价款是否明显低于市场价,还有就是是否有证据证明已过户的买方在交易时已明知之前已有交易在进行等,该案中被告提交的证据房款收据没有收款单位印章,没有相应的银行交易记录,不符合交易习惯;商品房买卖合同也没有备案,对上述证据的真实性,故法没有对被告提交的证据进行确对于一房多卖还存在各方均未登记,也未实际占有情况,则需要综合考虑因素,从合同签订成立顺序、实际付款顺序等情况,公平合理地予以认定。另笔者认为,重要的一点,是谁先向法院提出主张,在其实案件审理过程中,原、被告均不提一房多卖的情况下,法院是不会了解到一房多卖的情况,这时,谁先向法院主张权利,如法院判决合同有效协助过户等判项,主张权利者应优先取得所有权,判决生效后,即使有存在合同先订立,先付款的情况,因自己怠于行使自己的权利,而丧失自己的优先权利。

 

 

 

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